上海房產糾紛律師以案析法：買家無購房資格，交了的定金還能退回嗎？

　　有一些購房者買房時發現自己遇到了一個尷尬的處境：簽訂合同交納了定金，卻尚未辦理網簽，結果出臺限購政策發現自己不符合購房資格。這種情況下還能辦理網簽過戶嗎?如果不能定金和購房款該怎么辦?下面四個問題也許能幫你。下面就和上海房產糾紛律師一起來看看吧。

　　馮與金簽訂了一份合同，以近1400萬元人民幣的價格在上海購買一套別墅。然而，在支付了350萬元之后，馮拒絕履行后續合同，理由是他剛剛得知自己是“限購買家”，沒有資格在上海買房。金因為合同無法履行而投訴，所以雙方向法院提起訴訟。近日，上海市第一中級人民法院下達二審判決，責令雙方取消買房合同，金某可沒收279.6萬元押金。

　　非上海居民簽訂購房合同，違約后交納定金

　　2012年6月，經營溫泉度假村的金先生與一家建筑公司簽訂了承建溫泉度假村的合同。馮是這個項目的實際施工經理。當合同簽署后，馮同意購買上海的別墅，條件是他將承擔建設責任，并保持房屋的價值。后來，金、馮和建筑公司簽訂了一份三方住房合同，馮同意金在上海購買一套別墅，總價1398萬元，馮在2012年7月30日前支付500萬元的首付，后續付款應在2013年6月5日前支付。建筑公司為馮先生提供連帶責任擔保，以履行其合同義務。此外，合同結束時標明“本合同與建筑工程施工合同同時生效”等字樣。

　　隨后，馮某只支付購房款350萬元，尚欠購房款1000多萬元，于是，金某將馮某和建筑企業公司進行起訴到法院，要求馮某支付系統剩余購房款及逾期貸款利息，建筑工程公司對上述錢款損失風險承擔社會連帶清償行為責任。馮某以自己為非戶籍人口，屬于“限購政策對象”為由，與建筑設計公司可以一起學習提起反訴，要求學生解除房屋買賣雙方合同，金某返還定金及相應增加利息。

　　一審法院認為，政府頒布的限制銷售政策一經頒布就向公眾開放，任何人都可以查閱。在簽訂合同前，金先生和馮先生未能履行謹慎義務，導致合同無法繼續履行，雙方當事人均有過錯，不適用押金罰款。至于押金，法律規定不得超過主合同目標金額的20% ，因此馮已經支付了350萬元的押金279.6萬元，購房70.4萬元。法院下令解除與馮某簽訂的三方房屋銷售合同，退還馮某27.96億元定金和70.4萬元購房款。

　　買方對購房經濟政策有審慎管理義務，法院進行二審適用定金罰則改判

　　金某向上海市第一中級人民法院提起上訴，稱雙方簽訂買賣合同后，馮某因房價下跌惡意違反合同，以房屋不能轉讓為由提出解除合同，雙方合同明確約定： “當買方名稱轉讓時，可以更改為乙方指定的名稱?！币虼?，馮某可以通過競相轉讓房屋來滿足其他人或公司繼續履行合同的條件。此外，根據有關規定，如果馮某能夠在上海提供一定期限內繳納個人所得稅或社會保障證明，不限于購買。因此，雙方當事人之間的買賣合同可以完全繼續。如因馮先生單方面的違約而不能履行合約，他須承擔相應的違約責任。

　　馮某一問題方面辯稱自己對限購政策發展并不知情，一方面可以提出，當初簽訂的房屋進行買賣合同與建設項目工程建筑施工企業合同管理相關聯，因施工工程款未到位導致其未能按約支付房款。

　　上海市第一中級人民法院審理后認為，根據合同第十二條規定，“買方名稱可以更改乙方指定的名稱”，不排除馮某在簽訂合同時知道自己是限制性買方。雖然馮先生是有限購買的對象，他可以通過繳納一定時期的社會保險或個人所得稅使自己符合購買資格，也可以根據合同約定與其他具有購房資格的人繼續履行合同，但馮先生在合同履行過程中并沒有按照合同支付購房價格，并且沒有積極排除合同履行中的障礙，構成了違約，應當承擔違約。此外，法院以項目資金不到位為由不同意馮某拒絕履行銷售合同，因為雙方當事人和兩份合同的法律關系不一樣，本案的房屋銷售合同已經就支付期限作出了明確具體的協議，沒有協議支付項目進度作為馮某購房的前提條件。據此，法院對適用定金罰款的做法進行了修改，下令解除房屋銷售合同，向賣方支付定金279.6萬元，其余購房款70.4萬元退還馮某。

　　■連線法官■

　　馮作為買受人，在購買價值1000萬以上的有爭議的房屋時，應當對自己是否具備購房條件和資格作出合理的預判，然后決定是否本著謹慎注意義務簽訂合同。馮說，他在簽合同時并不知道“滬九條”的存在。一方面，他缺乏相應的證據來證明。另一方面，即使馮真的不知道自己是限購對象，其自身對政策的不知情也不能成為其免責的理由，更不能將不履行合同的風險轉嫁給無過錯的某一方。

　　以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產糾紛律師。