上海房產糾紛律師揭秘：房屋預售合同解除，到底誰來償還銀行貸款呢？

　　在中國人民的心中，房子是家的歸屬港灣，大家對房子有著一種特殊的情結。然而，現實生活中的商品房買賣，經常會有開發商逾期交房，違反了與消費者之間的合同約定，那么，當出現這種情形時，消費者為買房子進行的銀行貸款由誰償還呢？接下來，上海房產糾紛律師帶領大家一起來了解相關法律知識，歡迎大家閱讀。

　　一、基本案情

　　2010年4月13日，蕭樹生、陳曉玲和博進公司簽訂《商品房預售合同》 ，同意在北翟路某房屋購房。博科公司計劃在2011年12月31日之前將這套房子交給肖書生和陳曉玲，但不可抗力的情況除外。本合同逾期60天以上，肖書生、陳曉玲有權單方面終止。2010年4月14日，肖樹生和陳曉玲簽訂合同后，向博進公司支付了952848元的初始購房款，作為借款人和銀行青浦分行（貸款人），博進公司（擔保人）簽訂了《個人住房貸款擔保合同》，同意貸款1.41億元。貸款人將貸款資金轉入博科公司名下的一個賬戶。這筆貸款以等額本金償還。借款人應當以上述房屋作為抵押財產提供抵押擔保。本合同項下蕭樹生、陳曉玲的全部債務，由博金公司定期提供連帶擔保。同年5月9日，上行青浦區分行為該房屋的抵押權人取得了預先通知登記證。2010年4月30日，銀行青浦分行發放了141萬元人民幣的貸款。蕭樹生及陳曉玲自二○一○年五月二十日起一直償還貸款予以青浦分行的本金及利息。在博進公司逾期60多天的住房后，蕭樹生、陳曉玲要求取消商品房預算合同和貸款擔保合同，隨后向法院提起訴訟。

　　法院經審理認為，金波公司逾期交付超過60日，肖樹生等人有權解除商品房預售合同。本合同終止后，肖樹生等人有權終止借款擔保合同，金波公司應按約定返還肖樹生等人已支付的房款，并賠償肖樹生等人由此造成的損失。金波公司應將判決生效之日起剩余的借款返還青浦支行。

　　上海市人民法院根據《閔行區合同法》第九十三條第二款和第九十七條的規定，最高人民法院在《關于商品房買賣合同糾紛審理中適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同的司法解釋》）第二十四條和第二十五條中作出以下決定：

　　1、撤銷預售合同；

　　2、撤銷貸款擔保合同；

　　3、博進公司退還蕭樹生等定金，蕭樹生等分公司退還相應上調的青浦貸款本金；

　　4.博金公司以第一次付款作為本金相應的利息補償蕭樹生等；

　　博金公司賠償蕭樹生等支付給青浦分公司的貸款利息，博金公司將根據上游青浦區分公司的貸款擔保合同償還剩余的貸款。

　　上行青浦支行提起上訴，稱根據相關司法解釋，應作為有獨立請求權的第三人參與訴訟。借款擔保合同終止后，還款義務人應包括肖書生和金波公司。

　　二審法院駁回申請上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　商品房買賣合同糾紛與抵押貸款合同糾紛共同審理時，抵押銀行訴訟地位的確定取決于當事人的意愿。當買受人即借款人對商品房買賣合同和抵押貸款合同提起訴訟時，抵押銀行是自然被告，當抵押銀行主動參與商品房買賣合同的訴訟并提出訴訟請求時，抵押銀行是具有獨立請求權的第三人。

　　抵押貸款合同終止后，具有溯及力。肖樹生等人應當返還上行青浦支行發放的全部貸款，上行青浦支行應當返還肖樹生等人償還的部分貸款及利息。由于解除抵押借款合同的直接原因在于肖樹生等人，肖樹生等人也應對青浦支行承擔損害賠償責任。這部分最終可以計入預售合同項下金波違約給肖書生造成損失的部分。但銀行青浦支行的損失應以實際損失為限，不包括預期利益的損失。

　　肖樹生與金波公司的商品房預售合同因金波公司違約而終止時，金波公司本應向肖樹生返還已收取的全部房款，包括首付款和通過按揭貸款支付的房款，并承擔賠償責任。合并審理過程中，為減少不必要的重復、繁瑣和學生的風險，法院可直接判決金波公司向青浦支行支付按揭貸款及肖書生等應賠償的損失，并根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規定，向肖書生等人支付首付款及應賠償的其他損失。

　　北京5月8日電記者習建榮，備受關注的房地產登記局獲批組建，國土資源部中華民國今天透露，國土資源部正式上市成立房地產登記局。

　　據國土資源部消息，5月7日，該部辦公廳下發《關于在地籍管理部門增設不動產登記局牌子的通知》（以下簡稱《通知》)。通知明確，根據《中央機構編制委員會關于整合不動產登記職責的通知》（中央機構編制委員會〔2013〕134號）和《中央機構編制委員會關于國土資源部不動產登記人員編制有關問題的批復》（中央機構編制委員會〔2014〕36號），在國土資源部地籍管理司增設不動產登記局牌子，承擔全國土地登記、房屋登記、林地登記的指導和監督工作。

　　不動產登記局掛牌企業成立，標志著中國統一的不動產登記管理機構可以正式組建，不動產登記“四統一”工作（登記服務機構、登記簿冊、登記依據和信息技術平臺）邁出了一個堅實一步，為建立和實施不動產統一登記會計制度發展提供了有力的組織社會保障。

　　以上就是小編為大家介紹的購房相關知識和內容了，雖然買房是人生之中的一件大事，但是大家真正買房時，還需看清合同約定條款，審清自己是否符合條件，如果還有不懂的法律問題，歡迎大家咨詢上海房產糾紛律師。